Slovenská sporiteľňa znižuje provízie finančným sprostredkovateľom, ktorí pre hypotekárnych klientov vyjednajú výhodnejšie podmienky. Potvrdzuje tak, že klienti bez poradcu môžu byť znevýhodnení.
Článok pôvodne vyšiel na blogu pána Petra Kováča tu.
Hypotéky sú už niekoľko rokov najhorúcejšou témou slovenského finančného trhu. Nízke úroky a priaznivá finančná situácia umožnili tisíckam Slovákov vyriešiť si bývanie práve prostredníctvom hypotekárneho úveru. Hypotekárny boom síce pomaly odznieva, no nedá sa povedať, že o hypotéky by už nebol záujem.
Dopyt po úveroch na bývanie je stále veľmi silný. Pribúdajú klienti, ktorí sa púšťajú do výstavieb domov, a tiež na trh prichádzajú ďalší mladí klienti, ktorí sa k riešeniu otázky bývania dostávajú až teraz.
Jedným z prvých rozhodnutí pri riešení hypotéky je rozhodnutie o tom, či sa do toho pustíte sami, alebo či si na pomoc zavoláte finančného odborníka. V nasledujúcich riadkoch sa Vás pokúsim získať na stranu nezávislých finančných sprostredkovateľov. Konečné rozhodnutie je samozrejme na Vás.
Finanční sprostredkovatelia a ich postavenie
Dovoľte krátke historické okienko. Tak ako sa za uplynulé roky vyvíjal trh s hypotékami, tak sa vyvíjalo i postavenie finančných poradcov na trhu. Výraznejší vzostup trhu sa začal niekde okolo roku 2013 až 2014. Hypotéky začali byť lákavé nielen pre klientov, ale pritiahli tiež pozornosť finančných poradcov.
V októbri 2014 vydala Národná banka Slovenska dokonca odporúčanie, v ktorom upozornila na riziko spojené s poskytovaním úverov cez sprostredkovateľov. NBS sa obávala, že sprostredkovatelia budú ochotní naháňať úvery „cez mŕtvoly“ a to povedie k nevýhodným úverom pre klientov alebo dokonca k zníženiu úverových štandardov.
Možným rizikom je aj výrazná previazanosť bánk a finančných sprostredkovateľov pri poskytovaní nových úverov. Snahou finančných sprostredkovateľov je úver poskytnúť, pričom nie sú vystavení možným stratám z týchto úverov. V prípade, ak sprostredkované úvery tvoria významnú časť poskytnutých úverov, zo strany sprostredkovateľov môže vznikať tlak na znižovanie úverových štandardov v banke. Takéto správanie môže predstavovať v konečnom dôsledku zvýšené riziko pre banky aj pre klientov.
– popis identifikovaného rizika NBS, október 2014
Pripomeňme si, že priemerná ročná úroková miera obchodných bánk pre úvery na nehnuteľnosti s fixáciou 1-5 rokov dosiahla v 3. štvrťroku 2014 hodnotu 3,17 %. Finanční agenti v tomto čase nosili do bánk 46 % úverov.
Reálne sa identifikované riziko nielenže nepotvrdilo, priam naopak. Už v Správe o stave a vývoji finančného trhu za prvý polrok 2015 NBS uviedla zaujímavý fakt. Hypotéky, ktoré sa riešili cez poradcov, mali nižšie percento zlyhania, ako tie, ktoré predávali banky napriamo.
Podiel úverov v omeškaní nad 90 dní bol dokonca pri externom sprostredkovaní nižší než pri priamom predaji prostredníctvom vlastnej pobočkovej siete bánk.
– Správa o stave a vývoji finančného trhu za prvý polrok 2015, NBS
Môžeme sa zamýšľať prečo. Je možné, že klienti s expertom po boku mali viac informácií o hypotéke? Mohli byť presnejšie? Dokázali klienti lepšie riešiť nepredvídanú situáciu sami alebo nie?
Úprimne.. klienti bez informácií nedokážu ani len porovnať dva podobné produkty. Hypotéka za 0,79 % je dnes na našom trhu drahšia ako tá za 1,29 %. Vysvetlia Vám to v prvej banke?
V nasledujúcich rokoch postupne stúpol podiel úverov sprostredkovaných finančníkmi až na 61 % za rok 2017, resp. 59 % za prvý polrok 2018. Úverové štandardy neklesli. Naopak, finanční sprostredkovatelia práveže prispeli k ich zvyšovaniu a neraz tiež dohliadali na ich uplatňovanie. Pripomeňme len novelu zákona a zmeny, ktoré prišli do platnosti 21. marca 2016.
Pokuta za refinancovanie hypotéky sa zrazu scvrkla z možných 5 % zo zostatku úveru na maximálne 1 %. Množstvu klientov sa otvorili dvere k obrovským úsporam na úveroch. A boli to finanční sprostredkovatelia, ktorí klientom prepočítavali úvery. V banke Vám totiž nepovedia, že vedľa u konkurencie je hypotéka lacnejšia.
Číslo, ktoré je však pre klientov najdôležitejšie, je tu: priemerná úroková sadzba novoposkytnutých úverov na nehnuteľnosti s fixáciou 1 až 5 rokov za prvý polrok 2018 – 1,60 %.
Možnosť porovnať si jednotlivé produkty, vidieť prepočty hypoték a zvážiť výhody a nevýhody jednotlivých bánk je najväčšou pridanou hodnotou finančného sprostredkovateľa. Klient, ktorý je násobne viac informovaný, je automaticky oveľa náročnejší. O takého klienta je potrebné zabojovať.
Nie, banky sa nerozhodli sami od seba zlacňovať úvery. Banky sa musia o klientov snažiť oveľa viac, akoby sa museli, keby na trhu finanční sprostredkovatelia vôbec nepôsobili. A to je jeden z faktorov, ktorý v konečnom dôsledku stlačil úrokové sadzby na najnižšie čísla v EÚ.
Slovenská sporiteľňa priznáva, že sprostredkovateľ dokáže zjednať lepšie podmienky
O praktike SLSP sa zmienil už pred mesiacom portál eTrend. V skratke ide o to, že banka sa rozhodla trestať maklérov, ktorí privedú klienta do banky, no vyjednajú mu výhodnejšie podmienky. V skutočnosti teda banka priznáva, že osamotený klient v banke často končí s podmienkami, ktoré nie sú najvýhodnejšie.
Ako to v praxi môže vyzerať?
Klient, ktorý je v banke sám, dostane ponuku, ktorá nie je práve najlepšia. K dobrej ponuke sa môže dostať, no musí si kúpiť aj poistenie, založiť investičný alebo iný produkt. Klient z banky odchádza nielen s hypotékou, ale aj s finančnými produktmi, ktoré úver zbytočne predražujú. Škoda.
Nemyslite si však, že podobné praktiky sa týkajú len SLSP. Rovnako to môže dopadnúť v iných bankách.
Ďalšie banky Vám tiež pribalia poistenie, pokiaľ vopred nepoviete, že ho nechcete. Poplatok za poskytnutie úveru? Ak neviete o možnosti mať 50 % zľavu, banka Vám o nej sama od seba nepovie. A takto by sme mohli pokračovať ďalej.
Našťastie klienta provízia makléra až tak trápiť nemusí. Dôležité je, že finančný sprostredkovateľ nie je len poštár medzi klientom a bankou, ale že naozaj dokáže ušetriť tisíce eur.
Dobrého makléra nezaujíma provízia. Dobrý maklér má veľa provízií a jeho podnikanie nestojí na jednom klientovi. Dobrý maklér preto zvládne zníženú províziu. Spokojní klienti mu totiž v konečnom dôsledku urobia reklamu a zarobia oveľa viac ďalších peňazí.
Koľko stojí finančný sprostredkovateľ?
Na záver článku by bolo dobré spomenúť, že nič nie je zadarmo. Služby finančného sprostredkovateľa však už sú započítané v obchodnej marži banky. A klient teda reálne neplatí nič navyše. No keď tieto služby nevyužije, banka si pripravenú maklérsku odmenu nechá pre seba.
Poznámka: Zdrojom číselných údajov a citácií je Národná banka Slovenska. Pôvodoný článok eTrendu nájdete na tomto linku.
